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就學貸款利息多少通州樓市"商住隱患" 開發商明年或供應400萬平米
原標題：10月成交量急跌 開發商預計明年供應400萬平米 通州樓市“商住隱患”
原計劃今年年中就開盤的通州運河核心區商業項目保利大都匯中心，終於在年末站上瞭北京市住建委的預售許可證發放預告單。
“這個項目區位優勢明顯，很多客戶在8月份通州住宅限購後就定下購買意向，因此我們也希望能盡早開盤，占得先機。”保利大都匯項目負責人對記者表示，“明年通州的商住、商辦物業競爭將更加激烈，預計屆時入市體量將達到400萬平方米。”
巨大的供應量下埋藏著區域內同類項目去化的隱患，在這一區域，共有綠地、保利、富力、遠洋等十餘傢品牌房企的多個項目聚集。而在北京市政府東遷、通州將成為“北京新中心”的背景下，產業發展與樓市如何協同配合發展，成為考驗當地政府的一大難題。
強供應下的去化難題
“從以往的供應情況來看，通州的商業產品中商住產品大約占到60%，戶型多以100平米以內的小戶型為主，在通州實行住宅限購後，商住產品的比例預計還會增加。”中原地產首席分析師張大偉表示。
以保利大都匯項目為例，據北京市住建委官方公佈的信息，該項目目前批準預售的面積超過54萬平米，其中包括公寓項目2棟，戶型面積為42-80平米的小戶型，房源近200套，另有辦公產品3棟。
據記者調查，在過去的兩年中，北京通州僅運河核心區就出讓瞭超過220萬平米建築面積的多功能用地。按照商住產品占60%的比例計算，通州區域僅運河核心區的商住產品供應就將超過130萬平方米，即使戶均面積100平方米，這部分土地供應的商住房源也將超過1.3萬套。
未來供應量巨大，但區域內的去化水平卻並未顯著提高。
據中原地產發佈的數據顯示，2015年初至今，通州運河核心區包括商品住宅、寫字樓、商業及酒店在內的全部商業產品成交套數共為862套，為近三年來的最高水平，目前運河核心區仍有860套產品待售。
“通州住宅限購後，商住產品銷售升溫，但商住購買需求在今年8月達到頂峰後，卻呈現逐月下降的趨勢。”亞豪機構市場總監郭毅表示。
據亞豪機構的統計數據顯示，今年1-10月通州區域商住項目共成交2854套，與去年同期相比增幅達到34%。今年8月成交達到頂峰，共成交995套，成交均價為27010元/平米，而到9月份之後，商住項目成交迅速滑落，9月成交套數僅為366套，成交均價也大幅滑落至22410元/平米。到10月份，通州商住產品的成交量繼續萎縮，截至10月20日，商住公寓僅成交166套。
但郭毅也表示，9月以來的成交下降也與近期通州項目供應不足有關。根據亞豪機構統計數據，通州樓市今年以來共有37個項目陸續進入市場銷售。而在8月15日通州樓市雙重限購政策落地之後，僅有新北京中心等9個項目選擇開盤。9月底至10月底期間，通州樓市已無新增供應入場。
“從目前來看，通州區域內仍有投資需求釋放，但在未來如此大的供應量下，投資性需求入市也越來越謹慎。”通州區新華西路一傢中介門店經理李新對記者表示，目前通州不少住宅及公寓類產品業主正在尋找買傢，但很難找到接盤者。
博弈“北京新中心”
不過，真正困擾通州的並非樓市的成交與庫存，擺在通州區政府面前的，是一道房地產與區域產業協同發展的難題。
“北京市政府宣佈東遷之後，通州急需一改以往‘睡城’的面貌，需要招商引資引進產業，提升通州區的整體經濟實力。而區域內尤其是運河核心區的商業項目能成為引進高端產業的主要載體。”接近通州區政府的一位知情人士對記者表示，現實的情況是，目前核心區內的商業項目大多以散售的形式銷售。
與之相對應的是，今年以來，位於東北的望京區域因為有阿裡巴巴、天貓、蘑菇街、惠普等大型企業計劃進駐，產業發展迅速，已經成為瞭北京的“第二CBD”。今年8月份，保利地產就以13.3億元的價格整體售出瞭保利國際廣場T3寫字樓，主樓中也有數層整租給大型跨國企業。
從通州加強版限購政策中透露的信息顯示，通州政府要求在通州購買住宅的購房者有通州區戶籍或在通州有社保或納稅證明，這則意味著，區政府希望通州居住者能留在本區工作，從而增加產業吸附力。
但這並不容易。
記者根據公開信息粗略統計，今年通州區域入市的商業及商辦項目中超過70%的產品均為套均面積在150平米以內的商務辦公項目，其中1/3項目的主力戶型為套均60-80平米。
“對於開發商而言，散售最大的好處就是利於回籠資金，尤其是運河核心區的交通優勢明顯，頗受個體投資者青睞。而整體出售的話，企業的銷售難度將大大增加，這也會增加銷售成本。”北京一商業地產開發商對記者表示。
而據記者瞭解，在此前出臺通州加強版住宅限購政策時，通州區曾有意對商住、商辦項目的銷售附加條件限制，其目的也在於需要配合通州未來的產業調整方向，此後雖未明確這類政策，但在限購政策出臺後，通州商住及商辦類項目的預售證也暫停發放。
“8、9月份，通州區政府的相關部門曾多次組織開發商開會，並與部分進入銷售程序的項目溝通，希望配合政府招商的政策盡量增大起售面積。而位置優越的幾個項目，政府部門希望可以暫緩銷售，等待整售機會。”上述知情人士告訴記者。
“但從項目設計來看，散售與整售在規劃與設計上都存在差異，而早期通州區政府在土地出讓時並未對此有所南投集集農地貸款約束，所以在項目已經規劃完畢甚至已經完工的情況下，就更難調整。”上述商業地產開發商表示。
不過，通州區政府與開發商的溝通並沒有達到預期效果，目前通州核心區的小戶型商住公寓及商辦產品仍然在通州樓市中占據主力。而從目前開發商的蓄客情況來看，通州核心區小戶型項目的投資意向明顯，這更為通州的產業引進計劃增加瞭難度。
本文來源：華夏時報 作者：董映頡責任編輯：NF055
新聞來源http://money.163.com/15/1107/06/B7Q1L9BE002534NU.html
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